España nunca había obtenido tanto con el departamento en las nubes.

Cuando se aborda el tema de los apartamentos, es innegable que España ha sido históricamente un país donde predomina la propiedad. Hace dos décadas, el porcentaje de hogares que poseían su propia vivienda era asombroso: 80%. En contraposición, los que vivían en alquiler alcanzaban solo el 9.5% (basado en el precio de mercado). Sin embargo, esa realidad ha cambiado considerablemente desde entonces. Mientras tanto, la tendencia de las familias que habitan en propiedades de su propia posesión ha tenido un incremento significativo. Esta creciente demanda ha impulsado el auge de los alquileres turísticos, lo que ha provocado un aumento vertiginoso en los precios de alquiler en los últimos años, especialmente en grandes metrópolis como Madrid y Barcelona.

Este cambio no solo ha tenido repercusiones en el ámbito del alquiler en los hogares españoles; también ha generado un efecto notable en el mercado inmobiliario. Los ingresos derivados de la propiedad han alcanzado niveles récord. ¿Qué implica esto? Que aquellos que pagan por el alquiler lo hacen más que nunca, mientras que los propietarios han visto aumentar significativamente sus ingresos, permitiendo a los hogares en el país disfrutar de una situación económica más favorable.

La (gran) huella del alquiler. El incremento en los precios de los alquileres, junto con el aumento en el número de apartamentos turísticos, no se traduce únicamente en un dinamismo del mercado inmobiliario, sino que también ha ocasionado protestas a principios de abril, en numerosas ciudades de España, más el conocido “Revolución del alquiler” que se llevó a cabo en octubre de 2024. Este fenómeno ha tenido un impacto evidente en las finanzas de los propietarios.

Aquellos que generan ingresos a partir del alquiler de una vivienda, un espacio o incluso un garaje, han visto cómo esta fuente de ingresos ha incrementado notablemente en solo unos pocos años, alcanzando cifras récord. De hecho, los ingresos de los hogares están en su punto más alto desde al menos 1995.

Un porcentaje: más del 90%. Estos datos son sorprendentes por diversas razones. Primeramente, a pesar de que comúnmente asociamos el alquiler con grandes fondos de inversión, la realidad es que más del 90% de los bienes inmuebles destinados al alquiler y al precio del mercado están en manos de individuos. Personas naturales, a diferencia de organizaciones o fondos de inversión.

Las empresas poseen solamente el 8%. Esto lo revela el banco de España en un informe reciente que se basa en datos de 2021. Otro aspecto relevante es que más de tres millones de personas en el país reciben ingresos del alquiler de propiedades.

Un número: 31.5 mil millones. Para entender con precisión cuánto se ha incrementado el flujo de ingresos relacionado al alquiler de propiedades, podemos referirnos a los informes acumulados por la autoridad fiscal. En el último informe publicado recientemente y que ha sido analizado por Eldiario.es, se mencionó que el año pasado las ganancias de los bienes inmuebles alquilados llegaron a un total de 31.5 mil millones de euros. Esto es lo que las viviendas generaron. A esta cifra se le añadirían los ingresos obtenidos a través de empresas.

Estos son los datos más relevantes de la serie histórica publicada por la autoridad fiscal, que tiene registros desde 1995 y que, a excepción de algunos períodos (por ejemplo, entre 2019 y 2020, durante la pandemia), ha mostrado una tendencia ascendente. Para dar un contexto, los ingresos brutos de los hogares en relación con el alquiler de bienes inmuebles permanecieron justo por debajo de 29,600 millones en el año 2008, mientras que en la actualidad, la cifra ha aumentado drásticamente a 16,123 millones, casi duplicando los ingresos desde entonces.

¿El informe alivia algo? En efecto, este crecimiento ha consolidado el alquiler de bienes raíces como la principal fuente de ingreso de capital en los hogares españoles. ¿Qué implica esto? Desde un enfoque fiscal, el ingreso por inversión es generado a partir de activos como bienes raíces, inversiones o alquileres. En 2024, el alquiler fue responsable de 31,504 millones de euros, mientras que los ingresos por capital mobiliario alcanzaron los 30,767 y los ingresos heredados fueron de 28,818.

El notable aumento en estos ingresos no solo puede ser atribuido al mercado o al auge de los alquileres. Además, el Ministerio de Finanzas ha llevado a cabo medidas para controlar el crecimiento del alquiler turístico, lo que ha puesto bajo vigilancia a propiedades que eran arrendadas sin justificación a los ojos de la administración tributaria.

¿Por qué es importante? Porque esta dinámica no siempre fue así. En 2008, los hogares españoles generaban 16,123 millones en ingresos por alquiler, en comparación con los 31.7 mil millones que lograba el capital mobiliario (que incluye cuentas bancarias, bonos y acciones). Este cambio en la tendencia de los ingresos por alquiler, como han indicado diversos análisis, refleja otra realidad extraordinaria: el alquiler, los ingresos por capital mobiliario y las ganancias patrimoniales (aumento en el valor de propiedades o acciones) ahora representan un poco más del 10% del total de ingresos de los hogares, algo que no ocurría desde 2008.

Aún así, las principales fuentes de ingresos de los hogares continúan asociándose con el trabajo, que superó los 753.4 mil millones de euros el año pasado. Los ingresos empresariales y otros conceptos complementan la perspectiva general, sumando más de 57.3 mil millones.

¿Qué nos dice sobre el sector? El ingreso de los hogares es significativo, no solo por ser relevante a sí mismo, sino también como un reflejo de la situación del mercado inmobiliario. Este aumento se ha alineado con el incremento en los alquileres (que superaron el 90% en la última década, de acuerdo con los datos de Idealista), el boom de los apartamentos turísticos y un aumento en la velocidad de alquiler.

Simultáneamente, ante las dificultades para ahorrar, asegurar financiamiento y acceder a la propiedad, la opción de alquilar surge como una alternativa considerable. Según el INE, se estima que en 2021, el 15.9% de los hogares vivieron en alquiler. En contraste, en 2011, este porcentaje era de 13.5%. Curiosamente, un número casi idéntico, el 15.5% de los hogares, contaba con una segunda residencia, lo que incluye a familias potencialmente elegibles para alquilar.

Fotos | Nicolas Vigier (Flickr) Y Joan GGK (Flickr)

En Xataka | El idealista calculó el “esfuerzo” de los españoles por pagar el alquiler. El panorama no es alentador