Hay quienes creen que la crisis inmobiliaria se puede solucionar mediante la construcción. En la Universidad Politécnica de Cataluña creen estar equivocados – La nación

España tiene un problema de vivienda. Éste es un hecho (casi) objetivo. Eso dice el CIS, planteándolo así la gran preocupación el español, pero un rápido repaso a las hemerotecas lo confirma. Casi ningún otro tema en los últimos meses ha provocado más debate político o ha sacado a tanta gente a la calle como las dificultades para acceder a la vivienda. Lo que ya no está tan claro es cómo solucionar el problema “Crisis” Zona residencial reconocida por el propio gobierno.

¿Deberíamos construir más casas? ¿España sufre un déficit de vivienda? ¿Necesitamos más terreno para construir? Generalmente la respuesta a estas tres preguntas es un rotundo “sí”. ahora un nuevo estudio firmado por dos profesores Universidad Politécnica de Cataluña (UPC) y publicado en una revista adscrita al Ministerio de Vivienda sugiere que quizá nos hayamos equivocado.

¿Qué pasó? Así lo publican dos profesores de la Escuela Técnica Superior de Arquitectura de Barcelona (ETSAB), Blanca Arellano-Ramos y Josep Roca-Cladera un estudio sobre los problemas de vivienda en España. El informe en cuestión lleva por título “Cinco tesis sobre la política de vivienda en España” y está incluido en un monográfico de CyTETRevista publicada por el Ministerio de Vivienda. Nada fuera de lo normal hasta el momento.

Lo extraño es que el texto cuestiona muchas de las ideas arraigadas en el sector inmobiliario, como que nuestro país sufre un déficit de vivienda o necesita más suelo para construir. Mientras que el Banco de España (BE) estima 700.000 apartamentos Debido al desajuste entre oferta y demanda, el estudio plantea la cuestión de si realmente hay un “agujero” en el mercado o si los precios caerán a medida que construyamos más.

¿Hay déficit habitacional? Como ya indica el título, el artículo se divide en cinco tesis. Y el primero trata exactamente de este punto: ¿España sufre un déficit de vivienda? La pregunta es interesante porque es una de las ideas más arraigadas en la industria. El propio Banco de España ha calculado que sería necesario 700.000 casas para satisfacer las necesidades de vivienda.

Para Arellano-Ramos y Roca-Cladera, la realidad es muy diferente. En su opinión, no se puede hablar de déficit sin tener en cuenta primero el superávit de vivienda acumulado entre 2011 y 2021 y el stock de inmuebles vacantes.

Los investigadores recuerdan que entre 2011 y 2021 el parque de viviendas superó el crecimiento habitacional en 959.554 unidades, generando una caída importante. De hecho, aseguran que el “superávit acumulado” en 2021 fue de casi 8,1 millones de inmuebles, un “‘colchón’ más que suficiente para absorber déficits habitacionales temporales como los surgidos en el periodo 2021-2024”, recuerda la UPC la declaración en el que informa sobre el estudio.

¿Qué significa eso? Para los investigadores, no es tan obvio que España sufra una falta de viviendas nuevas. En su análisis también señalan que gran parte del exceso de oferta de casas y apartamentos se debe a segundas residencias y pisos desocupados. El propio INE estima que las habrá al menos en 2021 3,84 millones de inmuebles deshabitados 14,4% de la cartera inmobiliaria.

Este porcentaje está muy por encima de lo que la mayoría de expertos consideran “deseable” (5%), pero al menos en la declaración La UPC no aborda otro aspecto fundamental: la distribución de estos inmuebles ruinosos cuando están ubicados en mercados tensionados como Madrid, Barcelona o Málaga, o en zonas donde la demanda es mínima o inexistente, como en el caso de la agotada España.

¿Y si construyéramos más? Ésta es la segunda pregunta que abordan los investigadores. ¿Y si construyéramos más casas? ¿Se reducirían los precios? Su respuesta es una vez más escéptica, por decir lo menos: más edificios no conducirán a una mayor justicia social ni provocarán una caída de los precios.

“De lo contrario”, Desliza el aviso de la UPC. “Según los autores del estudio, la solución no es construir más casas nuevas para que las leyes del mercado igualen los precios. Lo que, además del grave impacto sobre el medio ambiente, también favorece una burbuja inmobiliaria como la que surgió alrededor del año 2000.”

¿Qué está pasando en otros países vecinos? Arellano-Ramos y Roca-Cladera, entre otros, recuerdan que la subida de precios no es un problema limitado al mercado español, sino que está generalizado en todo el continente. Entonces la pregunta es obvia: si el aumento de precios se debe al desequilibrio entre oferta y demanda, ¿la mayoría de los países de la UE tienen el mismo problema?

“¿Existe una limitación simultánea de la oferta en relación con la demanda en toda Europa que explique el aumento de los precios de la vivienda? Esto no parece plausible. Por lo tanto, no tiene sentido prima facieabordar la escasez de nuevas construcciones de viviendas como la principal causa de los precios de la vivienda”, ellos reflejan Los autores recuerdan que España ha invertido en construcción un porcentaje del PIB superior a la media europea.

¿Necesitamos más tierra? Los investigadores también se preguntan si el problema de la inaccesibilidad a la vivienda en España puede explicarse por la escasez de suelo. Y para comprobarlo acuden a la hemeroteca: entre finales de los 90 y principios de los 2000 se pusieron a disposición suelo edificable en el país, lo que hizo posible esto. “construcción sólida” del espacio habitable. Sin embargo, este auge no estuvo acompañado de una reducción del precio del metro cuadrado. Todo lo contrario: los precios de las propiedades residenciales subieron, como en otras partes de Europa.

Si España experimentó un aumento en los precios inmobiliarios entre 1996 y 2008, no fue porque no hubiera terrenos edificables ni casas nuevas. “España se ha urbanizado más que nunca y el resultado no ha supuesto una reducción de precios, al contrario”, subraya la UPC Tu declaraciónque recuerda que entre 2000 y 2012, España fue el país europeo con mayor “consumo de suelo”: más de 2.400 kilómetros cuadrados (km2), casi tanto como Francia y Alemania juntas y más de lo que sumaron Polonia, Italia y Reino Unido en el mismo periodo.

¿Y cuál es la solución? Los apartados cuarto y quinto del estudio están dedicados a este tema con el fin de proponer soluciones a la crisis inmobiliaria que sufre España (aquí hay consenso unánime). La receta de los investigadores es clara: el país debe trabajar en accesibilidad, lo que también incluye la construcción de más viviendas sociales.

Según investigadores de la UPC, España tiene un déficit en este tipo de construcciones, que no representó ni el 8% del total de las transmisiones inmobiliarias en los primeros meses de 2024. Si bien ha habido esfuerzos legislativos para revertir esta situación; Pero según los expertos, la construcción de viviendas tuteladas todavía está evolucionando “Valores insuficientes”.

“Los beneficios directos son muchos, ya que facilita el acceso al mercado inmobiliario de los sectores más desfavorecidos. Al mismo tiempo, facilita la emancipación de los jóvenes y ayuda a los colectivos vulnerables a cubrir sus necesidades habitacionales.” ellos afirman Arellano Ramos y Roca Cladera. Su análisis de los precios de 2004 a 2023 en realidad confirmó que reservar tierras para VPO ayudó a “moderar” los precios en el mercado abierto. “Es urgente dar un paso adelante para fomentar la construcción de viviendas tuteladas en suelo urbano”.

¿Eso es todo? No. Los investigadores también abogan por aumentar los alquileres, citando la “conveniencia” de regular los precios en zonas consideradas contaminadas. Según su análisis, no hay evidencia de que una medida así reduzca la oferta, sino que hay otros factores que pesan en el mercado, como los alquileres de temporada o las viviendas turísticas y vacías.

Imágenes | Gab Audiovisual (Unsplash) Y Parlamento Europeo

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