Tokio es una de las pocas ciudades del mundo que ha logrado mantener los precios inmobiliarios. Su secreto: construir – La nación

“Si no puedes resolver un problema, hazlo más grande”. Esta máxima repetida con frecuencia (y acuñada incorrectamente para Dwight D. Eisenhower) puede ser un buen consejo cuando se trata de vivienda: ampliar el alcance de un problema puede permitir nuevas soluciones. Japón es el mejor ejemplo mundial de democracia industrial avanzada Abundancia de viviendas asequibles con bajas emisiones de CO2.

para construir. La clave del éxito de Japón reside en su grado inusualmente alto de control nacional sobre las normas de zonificación y construcción. La autoridad centralizada triunfa sobre el bloqueo local de la construcción de viviendas. Tokio construye más viviendas en un año que toda California o toda Inglaterra, que tienen entre tres y cuatro veces más residentes. En la megalópolis más grande del mundo, la construcción es la manera de mantener los alquileres bajos a largo plazo.

Decisiones nacionales. El politólogo Grant McConnell escribió en la formulación clásica de la opinión de que el gobierno nacional es más capaz de resolver problemas difíciles que los gobiernos estatales o locales. Lo pequeño puede ser hermoso, dicen, pero también puede ser provinciano, atrasado y oligárquico. Esta lógica encaja bien con la cuestión de la vivienda: si se pusiera mucho más en juego en una batalla importante, en lugar de hacerlo poco a poco en cientos de batallas locales individuales, la guerra por la vivienda podría verse interrumpida.

Más casas en todo el mundo. El mundo ha proporcionado varios ejemplos de esto. Japón ha logrado un éxito extraordinario en la construcción de viviendas. Ha sido un líder durante mucho tiempo y ha ampliado aún más su liderazgo en los últimos años. Alemania, Austria y Suiza siempre han tenido un buen historial, quedando por detrás de Japón pero aún así obteniendo buenos resultados. Francia se ha fortalecido, al menos en París.

Estos países generalmente utilizan sistemas de permisos de construcción basados ​​en reglas (o “por ley”): si sus planes marcan las casillas requeridas, las autoridades de construcción no tienen más remedio que aprobarlos.

Los anglosajones. Por otro lado, los países de habla inglesa, incluidos Australia, Canadá, el Reino Unido, Estados Unidos y Nueva Zelanda, están rezagados. Sus sistemas de aprobación suelen ser más discrecionalesdando a los funcionarios locales el poder de aprobar o rechazar edificios a voluntad. En muchas partes de estos países, particularmente en las grandes ciudades, la vivienda es cara porque es escasa. Actualmente la anglosfera sufre la peor escasez y precios de vivienda.

El caso japonés. El país asiático es el mejor ejemplo de la máxima de “magnificar” los problemas. El gobierno japonés controla el uso de terrenos y edificios en mayor medida que las autoridades nacionales de otros países. Este control ha aumentado en las últimas décadas, incluso cuando se han impuesto toques de queda en otros países.

El número de casas construidas por año en las democracias industriales ha caído más del 60% desde 1970. según El economista. Mientras tanto, la construcción de viviendas está en auge en Japón. se ha mantenido sólido en todo momentoEl amplio interés público por la abundancia de espacio habitable ha triunfado sobre el obstruccionismo.

¿Qué has hecho? Para estimular la construcción y reducir los precios, Japón redobló sus esfuerzos para construir más viviendas. En particular, aprovechó los cambios oficiales en las normas de construcción. “Para ayudar a la economía a recuperarse de la burbuja, el país ha relajado las regulaciones de desarrollo urbano”, dijo Hiro Ichikawa, consultor de desarrollo de la construcción. en el Financial Times. “Sin la burbuja, Tokio estaría en la misma situación que Londres o San Francisco”.

Construir, construir y construir. Los resultados, en abundante vivienda, precios bajos y formas urbanas con bajas emisiones de CO2transitable y orientado al tránsito son dignos de mención. La ciudad de Tokio tenía 13,5 millones de habitantes en 2018. Pero este año la ciudad construyó 145.000 nuevos apartamentos. El éxito de Tokio fue particularmente sorprendente teniendo en cuenta que hay muy pocos terrenos baldíos en la prefectura y que casi todas esas 145.000 viviendas estaban en un barrio existente.

El sorprendente ritmo de construcción de viviendas en la capital se mantiene desde hace años. Tokio construye de forma rutinaria Más casas nuevas que toda California. (que tiene tres veces su población) o, en algunos años, toda Inglaterra (que tiene cuatro veces su población). La construcción de viviendas ha aumentado un 30% desde principios de siglo, aunque la población alcanzó su punto máximo en 2007 y comenzó a disminuir.

Casas desechables. Es cierto que Japón Destruye casas mucho antes que otros países industrializados.Por lo tanto, una gran proporción de sus nuevos edificios residenciales son apartamentos de sustitución. Pero la tan criticada cultura japonesa de “Casas desechables” En realidad, es uno de los secretos de su éxito. Las estrictas y actuales leyes de seguridad contra terremotos de Japón, así como el apego cultural a las casas nuevas, significan que las casas pequeñas en Japón a menudo pierden completamente su valor en sólo 30 años y son reemplazadas poco después.

Dado que las viviendas se renuevan rápidamente, el país tiene muchas más posibilidades de construir edificios más grandes. En algunas partes de Estados Unidos, donde los edificios suelen tener una vida útil económica de 100 años, sólo hay una oportunidad por siglo de reemplazar una casa por un edificio de apartamentos. Hay tres en Japón.

Más espacio habitable. la prefectura se ha triplicado Acciones Vivienda en los últimos 50 años y ha aumentado el número de apartamentos en la ciudad en aproximadamente un 2% anual desde 2000. De hecho, la tasa de crecimiento general de las unidades de vivienda en la década de 2010 fue tres veces más rápida que en Londres o Nueva York. Entre las 14 megaciudades del mundo, sólo Singapur y Seúl superaron a Tokio en el ritmo de crecimiento general de la vivienda. Gracias al programa de regulación de vivienda de Japón, la prefectura de Tokio y la metrópoli más grande del mundo pudieron evitar por completo los cierres residenciales.

Japón parece haber aprendido la máxima atribuida a Eisenhower: si no puedes resolver un problema, hazlo más grande.

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